"Más que una Ley de Vivienda, necesitamos un pacto nacional con estrategia a largo plazo"

En esta entrevista concedida en exclusiva a Observatorio Inmobiliario, Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), valora la Ley de Vivienda y analiza los retos a los que se enfrenta el sector promotor español.

“Mi objetivo es que los promotores de Madrid seamos capaces de aportar a las familias las viviendas que necesitan al precio que necesitan”. Así de contundente es Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, que valora los efectos de la nueva Ley de Vivienda y enumera las medidas que podrían volver a atraer a los promotores para construir vivienda protegida.



¿Qué valoración puede hacer de la nueva Ley de Vivienda?

Carolina Roca: Está redactada de tal manera que hierra el diagnóstico, no tanto del problema como de la solución a aplicar para resolverlo. Va a conseguir el efecto opuesto del objetivo buscado con la norma. La próxima va a ser la legislatura de la vivienda. Se ha puesto en el centro de la gravedad de la situación social que tenemos, pero la solución no pasa por legislar más. Más que una Ley de Vivienda necesitamos un pacto nacional con estrategia a largo plazo. Hay que involucrar a los tres niveles de la administración y dentro de cada uno de ellos a distintos grupos.

La nueva Ley se focaliza solo en proteger a las rentas más vulnerables, pero no soluciona nada si para ayudarlos trastoca todos los eslabones del acceso a la vivienda.

¿Cómo afecta a los promotores?

C.R: Hasta que no se ha introducido la disposición final cuarta en la que se modifica la Ley del Suelo, todo lo anterior para los promotores y constructores no era tan nocivo, porque modifica una Ley de Arrendamientos Urbanos, que no nos afecta tanto. Es verdad que puede desincentivar el alquiler y entre un 10% y un 15% de nuestros compradores son pequeños inversores que adquieren una vivienda para ponerla en arrendamiento. Toca una parte de nuestra demanda, pero no es tan lesiva como modificar la regulación del suelo.

Querer solucionar un problema de escasez de producto topando precios va a tener un efecto opuesto al perseguido. Si el 85% de los arrendadores son personas físicas que no hacen un análisis tan profesional del sector, ahuyentas a esos propietarios de poner su vivienda en alquiler o de destinar su ahorro a ese tipo de inversión. Se pierde la oportunidad de atraer el capital para crear ese tan necesario parque de alquiler profesionalizado. No consigue ninguno de los objetivos fundamentales, que eran incentivar al privado para que ponga todas las casas en el mercado en arrendamiento y fomentar la generación de ese parque de vivienda en alquiler y profesionalizarlo.

¿Cuáles serían las mejores medidas para fomentar ese parque de alquiler?

C.R: Lo fundamental es el suelo y la flexibilización del urbanismo. Durante estos últimos 10 años nos han favorecido las políticas monetarias que han hecho que mucha inversión institucional haya virado hacia el residencial y hemos visto muchos proyectos de Build to Rent. El mayor obstáculo ha sido el planeamiento urbanístico, que lleva un plazo de tramitación que genera incertidumbre en el inversor. Con el urbanismo actual, tan poco flexible, es difícil implantar las nuevas formas de coliving. La normativa del Ayuntamiento de Madrid es de 1997, cuando esos nuevos formatos no existían, ni tampoco favorece la producción de un parque de alquiler profesionalizado.

Durante esta legislatura se ha intentado adaptar las normas urbanísticas a la realidad del mundo actual y no se ha conseguido. Para atraer la inversión y transformar el modelo de producción hacia estos nuevos modelos tienes que ser mucho más productivo. No puedes tardar lo mismo en obtener una licencia que en excavar, cimentar y levantar una estructura. Otro gran problema es la escasez de suelo.

¿Y cómo va a afectar a los nuevos desarrollos la modificación de las reservas de suelo?

C.R: Ya teníamos nuestras leyes de vivienda, que son muy sociales, que son nuestras leyes del suelo. Tanto a nivel estatal como autonómico, todas las normas establecen una reserva de suelo destinada a vivienda protegida, que es el sistema con el que nos hemos dotado durante la democracia de nuestras políticas de vivienda. Hemos conseguido construir desde los años 70 más de tres millones de viviendas asequibles, que ya tenían el precio o la renta limitada. Se han hecho exclusivamente con inversión privada sin consumir ni un solo euro del erario público.

La vivienda es un pilar del estado del bienestar, pero la gran diferencia con la sanidad, la educación y las pensiones, es que no tiene un presupuesto público. Ahora se quiere tener un sistema público de vivienda sin destinar un presupuesto. Hasta ahora hemos sobrellevado muy bien estos años con un parque de vivienda social privada, que es la vivienda protegida. Esos tres millones de unidades han supuesto que cada año unas 75.000 familias accedían a una casa a precio asequible.
En 2010 se rompió este sistema y se paró la rueda de producción y se ha pasado de 75.000 a 5.000 unidades al año. Esto ha creado un gran problema de acceso a la vivienda.Esos pisos se construían porque eran rentables, así que, si quieres recuperar la generación de vivienda asequible, tendrás que preguntar a quien la produce qué necesita para recuperar esa actividad. Sin embargo, lo que se ha hecho es demonizar esa inversión privada y creer que esa vivienda solo puede ser pública. Para eso tendrás que dedicar mucho dinero y capacidad de gestión.

¿Qué opina de las distintas baterías de medidas que se han ido anunciando desde el Gobierno?

C.R: Se ha demostrado que las 50.000 viviendas de Sareb no están, porque 15.000 están ocupadas o alquiladas ya, o están pendientes de construcción sobre suelos a los que les quedan muchos años de maduración. Habla de la financiación de los fondos europeos para la producción de vivienda asequible, pero primero tienes que atraer a un inversor que solicite el crédito. Anunciar medidas contadas una detrás de otra es lo contrario de lo que buscamos del pacto nacional de la vivienda donde se incluyan claramente los puntos hacia dónde tenemos que remar desde la iniciativa privada y las tres administraciones.
No se pueden anunciar las miles de viviendas que se van a hacer sin destinar un presupuesto público ni incrementar tu capacidad de gestión.

¿Qué haría falta par volver a atraer al promotor privado hacia la vivienda asequible?

C.R: La primera medida es modificar el urbanismo. Lo que más espanta a la inversión privada es la producción de suelo. Sin esa materia prima no hay vivienda. Ya no hay financiación bancaria para la generación del suelo y hay que captar otro tipo de fondos. Los desarrolladores de suelo tienen que poner mucho capital porque es muy difícil apalancarse en este tipo de proyectos. Tienen que obtener una mayor rentabilidad y reducir los riesgos. La nueva Ley de Vivienda es todo lo contrario de lo que hay que hacer para avanzar en recortar plazos y aportar seguridad jurídica al desarrollo del suelo.
Que no haya una garantía sobre los plazos que se van a tardar en realizar un proyecto es lo que verdaderamente dinamita un desarrollo. No puede ser que se tarde 30 años en generar ámbitos urbanísticos. La única fórmula es un cambio de paradigma en la legislación del suelo.

En la Comunidad de Madrid, la Ley Ómnibus marca la senda hacia ese urbanismo flexible, posibilista y no intervencionista, que deja margen de actuación a cada Ayuntamiento para que no haya un control tan exhaustivo. Despoja del rango de norma para evitar la judicialización del urbanismo. Somos conscientes de que la Comunidad de Madrid está trabajando en el articulado de esa modificación de la Ley del Suelo y hemos hecho propuestas muy interesantes desde ASPRIMA para que haya, por fin, ese salto de paradigma, que esperamos que venga seguido de ese cambio de la norma estatal.

A corto y medio plazo hay que tomar medidas drásticas para utilizar suelos que ya se han urbanizado y que tienen usos distintos como dotacional o terciario. Si hay escasez de vivienda y hay suelos que ya tienen carácter finalista habrá que dar la posibilidad de que se haga vivienda a precio asequible. La Ley Ómnibus habla de viviendas dotacionales, pero nos gustaría que incluyera, además de los públicos, suelos dotacionales privados. Son medidas que hay que tomar de forma valiente y pactada, porque es complicado sacar adelante estas modificaciones normativas si no hay un acuerdo de todas las fuerzas políticas.

El segundo punto sería la desburocratización. Otro gran cuello es la tramitación de las licencias y debería haber un acuerdo entre todos para implantar declaraciones responsables que sustituyen a las licencias o avanzar en la colaboración público-privada dejando intervenir a las entidades colaboradoras urbanísticas para que hagan los análisis de los parámetros urbanísticos para otorgar las licencias. En este punto el consistorio madrileño ha avanzado mucho.
Otro factor, centrado en el necesario incremento de vivienda a precio asequible, es actualizar los precios máximos de venta y el reglamento de vivienda. En la Comunidad de Madrid los precios máximos de venta son los de 2008, por lo que están por debajo del coste de producción. Hemos hecho a la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda una propuesta de adecuación de los precios, no solo en su cuantía, sino que cambie su fórmula de revisión para que se actualicen sin que se queden congelados.

Se ha hecho un estudio de costes muy serio por parte de ASPRIMA, en el que han colaborado muchos asociados. El País Vasco actualizó el precio máximo del módulo de vivienda protegida en noviembre y desde entonces han entrado multiplicadas por tres las calificaciones que habían tenido en todo el año anterior. Cuando el marco regulatorio y económico se adecúan, la inversión privada entra.
Si se solucionan estas tres cuestiones, que son de mera voluntad política, la iniciativa privada puede recuperar esa capacidad de producción, excepto por una cosa. Nuestras plantillas han quedado muy mermadas. Hay una gran escasez de mano de obra que va a peor. No somos capaces de reponer a los profesionales que se van jubilando.

¿Cómo se puede trabajar para atraer a esta mano de obra?

C.R: Una cuestión es tratar la formación desde su origen. Habría que dignificar la formación profesional, con una fuerte campaña de comunicación haciendo ver a los jóvenes que el sector de la construcción cuenta con convenios muy favorables y que incluso tiene un fondo de pensiones propio y con unos avances en la prevención de seguridad y salud significativos. Como hemos virado hacia la digitalización y la industrialización necesitamos mano de obra especializada en eso.
También hay que ser conscientes de que buena parte de la sociedad no está dispuesta a hacer ese tipo de trabajos. Habrá que pensar en, de forma controlada, traer trabajadores formados en origen. Esperamos que se avance en la legalización de los profesionales que tenemos aquí, con formación eficiente y concreta. Tenemos a la Fundación Laboral de la Construcción que tiene una gran capacidad formativa de alta calidad.

¿Qué papel clave va a tener la construcción industrializada?

C.R: El problema es que hace falta volumen para no encarecer los costes de construcción. Solo empuja la industrialización la realización de proyectos de escala. Dejar atrás la infraproducción de vivienda que venimos arrastrando desde hace 15 años, alcanzando las 200.000 viviendas anuales, ayudará a acelerar esa industrialización de la construcción.

¿Hay alguna otra cuestión que haya que abordar para incrementar esta producción?

C.R: Si falta vivienda a precio asequible, la fiscalidad no puede ser el 25% del precio final de la vivienda. Son impuestos que se van pagando en la producción y que se repercuten al cliente final.

La vivienda asequible es un bien de consumo de primera necesidad y no puede estar gravada por encima de los artículos de lujo. Habría que reducir el impuesto de construcciones y obras. El Ayuntamiento de Madrid se ha comprometido a reducir un punto los ICIOs. Esperamos que lo cumpla y lo copien otros consistorios. No reduciría tanto los ingresos a la hacienda pública, porque estamos hablando de duplicar la producción, lo que compensaría la reducción del impuesto.

¿Cómo se está adaptando el sector promotor a las nuevas exigencias de sostenibilidad?

C.R: El Código Técnico de la Edificación es francamente exigente. Con su estricto cumplimiento las viviendas ya tienen una calificación energética A. Incluso las viviendas de no tan alto standing tienen una calidad y una eficiencia energética superior a la vivienda de alto standing construida hace ocho años. Los avances son continuos y constantes. Es un gran esfuerzo, porque cada una de estas medidas es un incremento de costes. Hemos sido ejemplares en cómo hemos ido adoptando los requisitos y en cómo hemos hecho propuestas para optimizar las medidas. Pocos sectores se han involucrado con los criterios ESG como el promotor.

Los actores se han transformado y quedan pocos promotores sin un fondo de inversión detrás. Esa cultura de grandes empresas financieras ha obligado a implantar un seguimiento de estrategias ESG. ASPRIMA también ha ayudado a aterrizar esos criterios hacia la pyme. La mayoría ya los cumplen, pero no tienen esa gran estructura para medir esos objetivos.

¿También ha sido ejemplar en la digitalización?

C.R: Por mucho que quieras avanzar, si el sector tiene una gran conexión con la Administración y está continuamente fiscalizado, y ella no está digitalizada hablas idiomas distintos. La Asociación ha impulsado el software para la gestión de licencias en distintos consistorios. Se ha renovado el último convenio con el Ayuntamiento de Madrid.

¿Cómo se puede afrontar la regeneración urbana?

C.R: Son proyectos que, tal como están planteados, solo pueden abordarse con dinero público. Las intervenciones son muy puntuales y no tienen la entidad que necesita el país. Si quieres atraer a la iniciativa privada, le tienes que dar rentabilidad en forma de incremento de edificabilidad.

Se puede realojar a los vecinos y esa gente puede obtener unas plusvalías porque vuelve a residir en unas viviendas renovadas y con mayor eficiencia energética, pero se debe tener que poder vender el resto de casas que se construyan para obtener la rentabilidad de la operación. Madrid y la mayoría de capitales necesitan renovar su parque residencial, porque entra muy poca obra nueva al año y cada vez tenemos más envejecido el parque edificatorio. De nada vale que la vivienda nueva tenga una calificación energética A, cuando supone el 13% de la vivienda que se consume al año. Estamos recalentando la segunda mano sin reformarla como debe ser.




Fuente: ObservatorioInmobiliario